doradca finansowy

Zakup mieszkania od dewelopera – od czego zacząć?

Kiedy kupujemy tzw. „dziurę w ziemi”, ważnym aspektem jest sprawdzenie dewelopera. Jak należy się za to zabrać?

Przede wszystkim upewnij się, że nie jest to jego pierwsza inwestycja. Ważne, żebyś porównał oferty konkurencji (cena za metr, standard wykończenia, oferowane promocje, pozwolenie na budowę, harmonogram budowy itp.). Dodatkowo, pozyskaj opinie innych kupujących i w końcowym etapie zweryfikuj doświadczenia innych. Mówię o negocjacjach z deweloperem zapisów w umowie rezerwacyjnej, przedwstępnej, deweloperskiej i zapisów dotyczących ustanowienia odrębnej własności nieruchomości. 

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym to formalności, dlatego cały proces inwestycyjny (wybudowania nieruchomości) jest wydłużony i trwa zwykle od kilku miesięcy do nawet kilku lat. 

O rynku pierwotnym napisałam dużo w swoim poradniku 10-etapowy proces kredytowy krok po kroku. Pobierz go, bo na pewno Ci się przyda.

Jeżeli nie posiadasz własnych, zgromadzonych środków finansowych na zakup nieruchomości, oczywiście będziesz musiał skorzystać ze wsparcia banku. 

Nie wiesz, jak zacząć? Przede wszystkim, umów się na bezpłatną analizę. Niewątpliwie rozwieję wszelkie Twoje wątpliwości 🙂

Kredyt na zakup mieszkania na rynku pierwotnym

Wśród ofert kredytu mieszkaniowego dostępnych na rynku jest opcja zakupu nieruchomości od dewelopera/spółdzielni mieszkaniowej. Jak zawsze propozycje poszczególnych banków różnią się miedzy sobą.

Którą z nich wybrać? Na rynku kredytów mieszkaniowych mamy banki, finansujące jedynie zakup nieruchomości z rynku wtórnego posiadające księgę wieczystą.

Aby przygotować się do uzyskania kredytu mieszkaniowego, który sfinansuje zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego niezbędne są dokumenty:

  • potwierdzające Twoją wiarygodność finansową i zdolność do spłaty kredytu,
  • dotyczące wiarygodności dewelopera,
  • dotyczące kupowanej nieruchomości.

Umowa rezerwacyjna a deweloperska

  • Umowa rezerwacyjna – gwarantuje przyszłemu właścicielowi dodatkowy czas na podjęcie ostatecznej decyzji o zakupie mieszkania. Umowę zawiera się na czas określony.Wpłata zadatku lub zaliczki z tytułu rezerwacji stanowi kila procent ceny nieruchomości. Poprzedza podpisanie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomosci. Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej masz pewność, że nieruchomość nie zostanie sprzedana komuś innemu. Jest to umowa bez zobowiązania zakupu nieruchomości ale może zawierać elementy umowy przedwstępnej. Wpłacone deweloperowi środki finansowe zaliczane są na poczet wkładu własnego i ceny zakupu nieruchomości. Najcześciej, w wyniku rezygnacji z zakupu pieniądze przepadają.
  • Umowa deweloperska – kupujący ma obowiązek zapłacić ustaloną cenę w określonym czasie i terminach zgodnych z harmonogramem budowy nieruchomości. Wszelkie kwestie regulują zapisy „ustawy deweloperskiej”. Do zobowiązań dewelopera należą:
  1. Wybudowania budynku,
  2. Wyodrębnienia lokalu mieszkalnego,
  3. Przeniesienie praw własności lokalu na kupującego,
  4. Przeniesienie praw niezbędnych do korzystania z nieruchomości na kupującego.

Rynek pierwotny – ważne definicje

Ubiegając się o kredyt mieszkaniowy na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, spotkasz się z tymi definicjami i określeniami. Są wśród nich:

  • Oświadczenie Inwestora Zastępczego (OIZ) –  dokument, wypełniany przez dewelopera lub spółdzielnie mieszkaniową. Zawarte informacje dotyczą danych dewelopera/spółdzielni mieszkaniowej, danych kupującego, informacji o inwestycji budowlanej z uwzględnieniem ceny zakupu, terminu zakończenia budowy oraz podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność na kupującego nieruchomość. 
  • OIZ – druk bankowy. Banki wymagają aby dokument OIZ dostarczyć w oryginale i należy pamietać, że jest ważny 30-60 dni od daty wystawienia w zależności od banku. Ważne jest, aby dokument podpisała osoba uprawiniona do reprezentacji dewelopera/spółdzielni.

Warto zauważyć, że są banki, które przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego nie wymagają OIZ. Na przykład: BNP Paribas, BOŚ, Citi Bank, mBank, PKO BP.

  • Karencja w spłacie – zwłoka w spłacie zobowiązania kredytowego. Za mieszkanie od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej płacimy w częściach (tzw. transzach).  Częstotliwość i wysokość transz będzie zgodna z harmonogramem wpłat zapisanym w umowie deweloperskiej. Do czasu uruchomienia całej kwoty kredytu spłacasz tylko odsetki od kwoty kredytu,  która została uruchomiona. Wysokość raty kredytu będzie sukcesywnie wzrastała aż osiągnie pełną wysokość raty składającą się kapitału i odsetek. Banki oferują różny okres karencji w spłacie kapitału, może to być okres 12-24-36 miesięcy. 
Na co zwrócić uwagę przy kredycie mieszkaniowym na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego?
  • Koszty ubezpieczenia pomostowego. Jest to okres wybudowania nieruchomości + czas oczekiwania na wpisanie hipoteki banku. Ubezpieczenie pomostowe i jego wysokość różni się w zależności od banku i sposobu jej wyliczenia. Część banków do czasu wpisu hipoteki podwyższa marżę kredytu. Warto zaznaczyć, że wpływa ona na miesięczną wysokość raty kredytu i całkowity koszt kredytu. 
  • Koszty inspekcji. Jest to ocena stanu zaawansowania budowy i procesu inwestycyjnego przez pracownika banku przed uruchomieniem każdej transzy kredytu. Zależnie od banku opłaty wynoszą od 100,00 zł do 400,00 zł za każdą inspekcję. 

Podstawowym kryterium wyboru nieruchomosci z rynku pierwotnego jest brak kosztów związanych z opłatą 2% podatku PCC.

Znajdę dla Ciebie idealne rozwiązanie podczas darmowej konsultacji.

To nic nie kosztuje. Z pewnością możesz tylko zyskać 🙂

Jeżeli masz do mnie jakieś pytania, śmiało napisz do mnie: beata@homeside.pl

Zapraszam do pobrania bezpłatnego Poradnika Kredytowego, jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś.

Serdecznie pozdrawiam

Beata

Leave a Comment

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *